市建局三大工作方针推动业主实践「预防性维修」
我在上任后不久，已意识到要解决日益严峻的市区及楼宇老化问题，「成也复修、败也复修」。只有做好楼宇复修，延长楼宇寿命，让社会有时间和集中资源，重建老旧残破的楼宇及改善已建设环境，并同时为市区更新累积资源，令其长远可持续发展。
过去这段日子，市建局不断强化在楼宇复修工作上「倡导」和「促进」的角色，除了推动和协助业主筹组维修和保养工程，改善楼宇状况和安全水平外，我们亦制定「预防性维修」策略，协助业主为楼宇制定定期检验和维修保养计划，持续保持楼宇状况良好，达致「防患於未然」的效果，从根源处理楼宇老化的问题。
为达至此目标，市建局团队从财政资助、技术支援及宣传教育这三大工作方针，推动「预防性维修」概念和实践。市建局於去年4月，自资推出「预防性维修资助计划」，资助业主为楼宇推行以预防性为主导的维修保养工作和建立相关的财政储备。计划至今接获来自不同楼龄和规模的屋苑和楼宇的申请，市建局已向其中3个屋苑发出「原则上批准通知书」。这些屋苑现正就委聘认可人士以协助制定「楼宇保养手册」，以及相关工程开支估算等工作，进行招标。
而在技术支援方面，市建局编制了一套适用於一般私人楼宇的《住用及综合用途楼宇保养手册编制指引及范本》 （「指引及范本」），详列大厦公用地方不同部分的维修保养项目及所需的工程范畴、公用设施的维修保养周期及检验方法，以及财务预算表格范本等。这套「指引及范本」的英文版已於今年一月上载到市建局的「楼宇复修平台」网站，供业主、法团和物业管理公司委聘的认可人士、注册检验人员或结构工程师，参考和使用。
除了提供财政资助和技术支援，透过宣传和教育，改变业主「见烂补烂」的被动思维，向他们灌输预防性维修资讯，也是推动「预防性维修」的重要工作之一。为此，市建局与电子媒体合作，在上月推出一连15集的电视特辑，将楼宇复修、预防性维修等较复杂且多的资讯，以短剧的方式呈现，向市民灌输保持大厦状况良好的重要。这套电视特辑播出后，反应良好，在播放期间，我们更接获大型私人屋苑的物业管理公司主动联络，表示有住户在观看节目后，要求物管公司在屋苑内重播有关电视短片，让更多住户能对楼宇复修及预防性维修资讯有深入的了解。
由於积习已久，社会普遍仍停留在「见烂补烂」的处理模式，欠缺前瞻性「预防胜於治疗」的楼宇维修保养观念。近年，市建局协助政府推行各类楼宇复修资助计划，推动业主筹组楼宇维修工程，遵办政府的维修命令，以履行业主对保持楼宇状况良好的责任；另一方面，亦从财政资助、技术支援及宣传教育三方面的工作，推动和鼓励业主实践「预防性维修」。
自资推出「预防性维修」计划鼓励业主参与
市建局早於去年4月，自资推出「预防性维修资助计划」，资助大厦法团委聘认可人士编制「楼宇保养手册」进行日常保养及维修、制定以10年为周期的维修保养计划及相关工程开支估算，并为保养计划设立特别基金和定期供款方案。
自计划推出以来，市建局至今共收到8宗申请，涉及超过6,000个住宅单位，涵盖的楼宇类别由单幢楼至大型屋苑；楼龄由30多至近60年，遍布港岛的中西区、南区和东区、九龙城和屯门等地。
当中位於港岛南区的一个大型屋苑，以及屯门两个私人屋苑，已获发「原则上批准通知书」，约5,500个单位住户受惠；另有两宗申请亦正在审批中，我们最快可於本月内，向它们发出「原则上批准通知书」，让这些屋苑能尽早为委聘认可人士制定「楼宇保养手册」，以及10年为周期的维修保养计划，展开招标。
推出全港首份楼宇保养手册指引及范本
除向业主提供资助，委聘认可人士以协助推行预防性的楼宇维修和保养，市建局更进一步，编制全港首套适用於一般私人楼宇的楼宇保养手册指引及范本。该「指引及范本」按照现行法例，包括《建筑物条例》及《消防条例》等有关楼宇需要适时维修的要求，并参照现时保养得宜的大型屋苑在楼宇复修工作方面的成功经验，从「预防性维修」的理念出发而编制，供业主、法团和物业管理公司自行委聘的认可人士、注册检验人员或结构工程师参考和使用。
「指引及范本」共分三个部分。第一部分列出楼宇维修保养的工程范围，涵盖《大厦公契指引》胪列的12类，包括例如柱梁结构、外墙饰面、排水系统、电力系统和消防系统等楼宇结构构件和公用设施。「指引及范本」亦进一步将停车场、会所、保安系统，以及大厦室内的公用部分，如地下大堂、走廊和后楼梯的墙身饰面等，合共20类设施项目包括在内，令保养计划所覆盖的范围更全面。
「指引及范本」的第二部分，详列上述结构构件和公用设施的建议检验周期和维修方法，协助物业管理公司和业主掌握楼宇不同部分的状况，并作适时维修。至於第三部分涵盖不同类型的文件范本，例如工程纪录清单、财务预算表格等，供业主、法团或管理公司所委聘的顾问，有系统地填报相关资料，以便就每个维修周期或每项维修所需要的工程项目费用作估算，让管理公司计算每个业户应分担的费用，以及为维修基金建议供款方案，再交予业主商讨落实。
「指引及范本」获政府和专业学会支持和认同
为令「指引及范本」有广泛认受和应用，市建局在制作过程中，举办大型工作坊，邀请百多个与楼宇维修工程相关的政府部门、专业学会和业界参与，并就「指引及范本」的内容提供意见和建议。其后，团队逐一整理所收集到的意见，并归纳在不同章节内，务求让「指引及范本」标准化和规范化。
全套「指引及范本」共200多页，内容丰富而全面，涵盖与楼宇复修相关的专业名词、楼宇结构构件和公用设施的维修方法等专业知识，对一般业主而言，相对复杂和艰深。因此，「指引及范本」主要是协助屋苑或大厦物管公司所聘请的专业人士，按照内容为他们所提供服务的楼宇，制定预防性维修保养计划及评估所需财务开支。
我们已在今年一月，将这套「指引及范本」的英文版，上载至市建局的「楼宇复修平台」网站。团队正拟备中文版的「指引及范本」，预计在未来一至两个月内推出。
贝沙湾率先实践「预防性维修」
事实上，早於大约两年前，市建局团队在筹备「指引及范本」时， 已与港岛另一个大型私人屋苑贝沙湾的业主委员会合作，试行「预防性维修」的工作。
虽然屋苑楼龄只有约20年，距离履行强制验楼要求尚有一段时间，但屋苑十分重视楼宇维修保养的工作，亦认同「预防胜於治疗」的楼宇复修概念，认为屋苑规模大，有超过2,700多个住宅单位，加上有游泳池、健身室和网球场等公用设施，业委会认为有需要为屋苑及早准备及制定维修及保养的计划。
因此，市建局团队以编制「指引及范本」的工作为基础，一边为屋苑业主和物业管理公司提供相应的专业意见和技术支援；同步，亦就当中的经验优化草拟中的「指引及范本」内容。我好高兴知道，业委会刚在上月，成功委聘注册检验人员编制一套切合其屋苑需要的「楼宇保养手册」，涵盖未来维修保养计划的工程范围及所需开支预算。
贝沙湾业主委员会辖下维修及保养小组召集人哈永安先生早前更致函予市建局，表扬楼宇复修部的团队在过程中，为屋苑提供专业支援，让他们在实践「预防性维修」工作方面迈前了一大步。他更期望屋苑能做好「预防性维修」，为其他私人屋苑或大厦的业主，树立良好的榜样。
楼宇维修和保养资讯成功「入屋」
贝沙湾的个案，是私人屋苑业主主动实践预防性维修的良好示例，要将此成功推广开去，持续向更多楼宇的业主灌输预防性维修意识，宣传教育的工作尤其重要。
为此，市建局早前推出15集、名为「旧区更新：业主齐心 修『新』满分」的电视特辑。节目在上月中开始，一连三星期在无綫电视播放，透过每集两分钟的短片，将复杂的楼宇保养及维修资讯，由演员以轻松有趣的演绎方式传递予观众；同时，向社会推广「预防胜於治疗」的维修文化。
自节目播出后，市建局团队接获不少正面的反馈，有意见赞赏短片内的演员，将业主在置业、楼宇保养、维修及管理等各方面遇到的疑难及解决方法，以生动的方式呈现，将这些资讯带「入屋」，令观众更容易理解楼宇复修和预防性维修相关的内容。根据电视台提供的资料，15集节目於翡翠台黄金时间播放的平均收视为19.3点，与同时段的时事资讯节目约20.5点的平均收视相若，收看电视短片的观众人数以百万计。
此外，市建局团队亦接获政府部门、私人屋苑、专业团体和区议员的查询，希望透过社交平台推广有关电视短片；甚至有区议员计划租用社区会堂场地，向旧区居民播放短片，灌输保持大厦状况良好的重要的讯息。亦有居於大型屋苑的业主在收看短片后，主动向物业管理公司提出，在屋苑的专属频道播放已上载至市建局YouTube视频的电视短片，让其他错过了播出时间的住户能重温每集内容。据我所知，这个大型屋苑有超过5,000个住宅单位，楼龄只有约20年，从业主的举动，可见市建局这15集电视短片的宣传教育成效；更令我鼓舞的，是成功向年轻楼宇带出「建好就修」的预防性维修意识，我乐见日后有更多这类年较楼宇参与预防性维修保养的工作，这对整体社会均受惠。
长远提升业主「自主维修」能力
市建局透过上述三大工作方针，鼓励和推动业主实践「预防性维修」，这是推动楼宇复修，以至市区更新整体工作很重要的一步。
社会资源并非用之不尽，不能单靠政府和市建局提供资助以推动业主为楼宇进行维修和保养。长远而言，除了继续加强给予业主技术支援和宣传教育，提升他们在「预防性维修」方面的知识技能、装备他们自主筹组定期维修保养所需的能力和「财力」之外，更需要强化楼宇保养相关的法规，促使业主履行责任，多管齐下，才能发挥最佳成效，达致新、旧楼宇皆做好楼宇维修保养、保持良好状态的目标。
我曾说过，市区更新工作有三个周期，过去数十年，因楼宇老化问题严重，社会现仍处於第一个周期的工作。我相信，若业主都做好楼宇维修保养及预防性维修，延长楼宇寿命，社会便能集中资源处理旧区严重失修的楼宇，以及更新旧区过时的硬件设施和已建设环境，旧区更新定能提速和提效。