臨別依依 心繫復修 期待開展「樓宇復修新策略2.0」研究
雖然今天並非我慣常上載網誌的星期日，但這是我作為市建局行政總監任期的最後一天，也是以這個身份撰寫的最後一篇網誌。時光荏苒，我出任行政總監這崗位已經9年。上任後不久，我就開始撰寫網誌，並定期在周日刊登，希望在新聞稿或記者會以外的渠道，分享市建局最新政策、工作進展，以至一些創新的措施和工作方向。不經不覺連同今日這篇，9年間一共發表了220篇。
猶記得我在第一篇網誌曾經提及，「究竟市建局要做幾多才夠？」、「點樣做先能更有效？」我提出這問題，是因為早已預視單靠重建這市區更新模式，無法應對市區和樓宇老化的挑戰。我一直認為，市區更新的關鍵，「成也復修、敗也復修」。因此，需要在不同樓齡的樓宇實踐多元的復修策略，延長樓宇壽命，才是處理市區和樓宇雙老化問題的正本清源之道。
為此，我上任後便隨即啟動三個策略性研究，當中包括在2017年展開「樓宇復修新策略」研究，了解舊樓業主對樓宇維修保養的意見和過程中遇到的困難，以制定合適的措施，包括加強推廣、提供技術和財政支援等方法，鼓勵業主做好樓宇復修的工作。這項研究結果顯示，業主和業主立案法團在籌組樓宇復修工程時普遍面對「三缺」的問題，包括缺乏樓宇復修工程相關的知識、缺乏財政儲備和缺乏組織能力。
針對上述情況，市建局投放資源，從三方面推動樓宇復修的工作，包括（一）提高業主對樓宇復修認識、（二）協助業主加快籌組樓宇復修工程，以及（三）以「預防性維修」為基礎，推動業主為日後維修建立財政儲備。自2016年至今，已推出超過30項相關的措施， 當中15項更屬首創、率先試行的新猷。
儘管市建局過去多年投放大量資源，促進業主做好樓宇復修，但這一切都只屬「推廣」和「鼓勵」性質的行政手段，對達致根本性改變的目標，仍有一段距離。
為此，市建局團隊已於去年構思啟動「樓宇復修新策略2.0」研究，除了檢視和評估市建局過去多年與樓宇復修相關措施的成效外，亦從法規要求、體制安排及善用創新科技這三方面展開研究。這「樓宇復修新策略2.0」研究，亦正好回應行政會議早前批准將兩幅分別位於紅磡庇利街和將軍澳第137區的用地撥予市建局，並要求市建局須在加強推動樓宇復修以延長舊樓可使用年期，降低重建迫切性方面作研究及提出具體建議。
2017年展開全港首個「樓宇復修新策略」研究
市建局在2017年展開全港首個「樓宇復修新策略」研究，透過問卷調查訪問了全港3,000幢樓宇的業主代表，並邀請約100位業主、物業管理公司代表、學者和業界人士等進行深入訪談，了解他們對樓宇維修保養的意見和遇到的困難。
結果顯示，舊樓業主和業主立案法團在籌組樓宇復修工程時普遍面對「三缺」的問題，包括缺乏籌組維修工程的能力和有關工程的專業知識，亦缺乏財政儲備，令失修問題愈見嚴重。為此，市建局團隊從三方面推動樓宇復修工作，並提出針對性的措施，包括：
（一）提高業主對樓宇復修認識
為提高業主籌組樓宇維修工程的知識，團隊在2019年推出全港首個一站式「樓宇復修平台」網站，為業主提供與樓宇復修工程相關的實用資訊和技術支援；網站亦詳列各類資助計劃資料，以及設立工程費用資訊中心，整合不同地區的樓宇復修計劃工程的金額，供業主參考。「樓宇復修平台」自啟用以來，網站點擊率累計超過220萬，足證其實用性和受歡迎程度。
此外，我們在土瓜灣煥然懿居商場內設立全港首個以推廣樓宇復修為主題的「樓宇復修資源中心」，並於2023年7月正式對外開放，供市民使用。資源中心以多媒體方式，為市民提供有關樓宇復修的資訊和支援，並有視像諮詢及視像申請服務，協助業主在資源中心獲取相關資訊後，可以即時辦理各項樓宇復修資助計劃的申請。中心內更設有不同大小的活動室、會議室和調解室，供大廈的業主立案法團及業主借用，商討與樓宇維修及大廈管理相關事宜。
（二）協助業主加快籌組樓宇復修工程
除對樓宇復修的認識不足之外，我們亦了解到，業主及法團對招標工程承辦商涉及的程序及所需文件，更顯得一籌莫展，部分更擔心圍標的風險。
針對這方面，我們在2016年推出「招標妥」樓宇復修促進服務，安排獨立專業人士，在不同階段為業主提供第三方的專業意見和技術支援，協助業主審閱工程顧問的樓宇勘察報告及招標文件，並在招標階段為相關維修項目提供工程費用估算作參考，以及就工程顧問擬備的標書分析報告給予意見，助業主揀選合適的承辦商進行工程。
截至今年5月底，市建局已審批超過4,500多宗「招標妥」的申請個案，惠及多達48萬個住宅單位。參與計劃的樓宇涵蓋單幢樓、中型以至單位數目超過3,000伙的大型屋苑；樓齡由10多年的年青樓、30至40年的中年樓、以至樓齡高達70年的老年樓。
另方面，「招標妥」亦提供電子招標平台，讓工程顧問公司及承建商在不受干擾的情況下，參與競投維修工程，令市場更開放、招標過程更公平公正。市建局團隊比較及分析了推出「招標妥」前、後，招聘工程承建商的回標數據，發現使用「招標妥」後，整體回標數目增幅最多達2倍。由此說明，「招標妥」計劃不僅協助不同樓齡大廈、不同規模屋苑的業主和法團，掌握更多樓宇復修的資訊和提供技術支援；同時在招聘工程承辦商方面，亦增加回標數目，讓業主有更多選擇，減低出現圍標的風險，達致業主和承建商雙贏的效果。
此外，因應坊間的招標文件和工程合約對沒有樓宇維修經驗的業主而言，相對複雜及難明，令他們在籌組維修工程時無從入手，團隊委聘建築及法律專業顧問，製作了18份適用於法團招標工程顧問和承建商進行樓宇公用部份維修工程的招標及合約參考文件。這18份參考文作涵蓋樓宇檢驗、修葺、改善消防安全、排水系統以及優化升降機等不同工程範疇，將招標及合約參考文件的條款規範化和標準化，並上載至「樓宇復修平台」供業主使用，縮短業主和法團在籌備及草擬相關文件的時間。
而為免業主在申請不同資助計劃時，要逐一填寫每份表格，增添大量行政文書工作，令法團卻步，團隊重新整合各項樓宇復修資助計劃的資料，化繁為簡，我們更推出網上電子申請表格，方便業主作網上申請，令整個申請手續更省時、便捷。
（三）以「預防性維修」為基礎 建立財政儲備
樓宇復修工程範圍廣而繁複，即使業主有意為樓宇和公用設施做定期維修或保養，若未能掌握相關的檢驗方法和保養周期，很難在財務上作出預算，更遑論要為工程開支建立財政儲備。
資料顯示，每宗大廈維修涉及的工程費用動輒以百萬、甚至千萬元；若然是大型屋苑，所需的工程費用更以億元計，因此，倘若業主沒有做好財政預算並持續供款，當屋苑或大廈要進行大維修時，業主便需要為籌集工程費用而感到徬徨、甚或抗拒。
針對這問題，市建局團隊按照現行法例有關樓宇需要適時維修的要求，並參照現時保養得宜的大型屋苑在樓宇復修工作方面的成功經驗，編制全港首套適用於一般私人樓宇的《住用及綜合用途樓宇保養手冊編製指引及範本》 （「指引及範本」），詳列大廈公用地方不同部分的維修保養項目及所需的工程範疇、公用設施的維修保養周期及檢驗方法，協助業主或管理公司制訂定期維修保養計劃。當充分了解維修保養項目和定下計劃後，業主便可以在財政開支上作未雨綢繆。
市建局在去年4月，自資推出全新的「預防性維修資助計劃」，資助業主為樓宇推行以預防性為主導的維修保養工作，更重要的，是鼓勵業主及早為樓宇維修建立財政儲備。
我們協助合資格的大廈業主和法團委聘認可人士按「指引及範本」，制定以10年為一個周期的維修保養計劃及所涉及的開支估算；又設立特別基金，讓業主向特別基金持續供款。為提高鼓勵性，當業主持續供款三年後，市建局會額外提供一筆過的資助，金額相當於三年內業主向基金供款總額的10%，鼓勵他們定期供款。
「預防性維修資助計劃」實施至今大約一年，由最初只接獲數宗申請，到今年5月的申請宗數，已有13宗，涉及超過7,600多個的住宅單位，涵蓋的樓宇類別由單幢樓至大型屋苑；樓齡由30多年的中年樓，至超過60年樓齡的老年樓。當中，部分申請個案屬於剛完成大維修不久，法團已為下一個維修周期預先做好規劃和「儲錢」，可見市建局在推動業主為樓宇維修保養建立財政儲備的做法，漸受重視。
「煥然懿居第三座」保養得宜 樓宇壽命可達75年
除了向業主推動「預防性維修」概念，市建局亦擔當「促進者」角色，從新建樓宇的結構設計和建築物用料方面著手，研究延長樓宇使用年期的方案。
其中，市建局以自行發展的「煥然懿居第三座」首置項目作為試點，從三方面強化大廈的整體結構，包括應用經鍍鋅技術處理的鋼筋，提升樓宇的防鏽能力；增加混凝土的英泥比例，提升混凝土的耐久性，從而減慢混凝土老化速度，以及在柱、樑和結構牆，採用較高強度的混凝土，提升樓宇的承重能力，令樓宇的整體結構更為堅固，減低樓宇落成後出現結構破損的機會，以及需要進行維修的規模和密度。同時，我們亦加強「煥然懿居第三座」單位的防水效能，減低日後出現滲水的風險。
市建局在「煥然懿居第三座」應用上述各項加強樓宇結構的措施，只涉及約200萬元的額外開支，只佔項目的總建築成本不足1%，但足以發揮延長樓宇可使用期的成效。若然樓宇能一直維持適切的保養，「煥然懿居第三座」的壽命，可以由50年提升至75年，大幅度減低未來需要拆卸重建的壓力。
除此之外，我們亦為屋苑的管理方面引入「優化版」大廈公契，制訂更清晰條文，為樓宇制訂落成後第一份以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算，大廈公契經理人日後可依據此計劃，計算每戶應分擔的費用和「特別基金」的供款建議方案，交予業主大會商討和落實。市建局作為「預防性維修」的推動者，更會向「煥然懿居第三座」的「特別基金」，適度注入起動資金，鼓勵業主付諸行動，落實財政儲備的供款安排。
市建局多年來在樓宇復修的工作上發揮「倡導」和「促進」的角色，透過多項措施和計劃，加深業主對樓宇維修的知識、為法團和業主提供財政資助和技術支援，協助他們籌組維修工程。至今，已有超過8,200幢樓宇完成或正在進行樓宇維修，受惠的住宅單位數目超過74萬戶。此外，我們亦協助政府執行5項樓宇復修資助計劃，各項計劃推出至今，合共接獲逾2.7萬宗有效申請，已批出的資助款項超過15億元。
業主齊心和決心方能落實大維修
儘管上述措施和支援協助了不少舊樓業主，完成籌組樓宇復修的工作；然而，由籌組樓宇復修工程、招聘工程顧問和承辦商、勘察及制定標書，業主達成共識、開展工程，以及最後驗收，整個過程漫長，因此，業主齊心和決心是做好樓宇復修工作的成敗關鍵。
我好高興在退休之前，能夠與兩位熱心而有魄力的業主見面，就香港樓宇老化、大維修難題，以及未來樓宇復修的方向等，交流意見。其中一名業主為深水埗區議員兼怡閣苑業主立案法團主席林家輝先生，其居住的屋苑已有超過40年樓齡，涉及約700個住宅單位。他分享屋苑在籌組樓宇復修工程時，面對不少挑戰和困難，例如已委聘的工程顧問公司結業需要重新招標、受疫情影響未能召開業主大會等。
直至今年初，業主大會終通過委聘承建商開展工程，歷時整整七年。林家輝他形容，在推動大維修及最終能展開工程，全賴一眾業主齊心、有決心及耐心。他更自發編制了一本「天書」（下圖），圖文並茂詳細記錄屋苑在籌組大維修的工作流程、工程涉及的公用地方範圍、不同的施工方案等資料；亦詳列多條「常見問題」，解答業主的疑慮，期望能夠將今次大維修的經驗和心路歷程分享予更多「同路人」。
至於另一名業主為港島大型私人屋苑貝沙灣業主委員會轄下維修及保養小組召集人哈永安先生。該屋苑規模大，有超過2,700多個住宅單位，雖然屋苑樓齡只有約20年，距離履行強制驗樓要求尚有一段時間，但屋苑重視樓宇維修保養的工作，亦認同「預防勝於治療」的樓宇復修概念。
因此，早在大約兩年前，屋苑已經與市建局合作試行「預防性維修」的工作，包括制定日後維修保養涵蓋的範圍、草擬委聘認可人士的招標文件等。在業主、業主委員會和物業管理公司齊心協力下，屋苑今年初已委聘認可人士，以市建局自行編製的「指引及範本」為基礎，為屋苑度身訂造一套「樓宇保養手冊」，並按此為屋苑的公用地方和設施進行檢驗，以制定維修保養計劃和工程開支估算，為日後的樓宇復修未雨綢繆。
怡閣苑在今年4月底展開大維修工程，7幢大廈部分已完成搭棚，韋志成日前到訪該屋苑了解維修進度。法團主席林家輝（左）分享舊樓在籌組大維修時遇到的困難和挑戰，哈永安（右）亦分享貝沙灣試行「預防性維修」的經驗，更鼓勵怡閣苑完成大維修後，可以參加「預防性維修資助計劃」，為下一個維修周期做好準備和建立財政儲備。
年內展開「樓宇復修新策略2.0」研究
事實上，好像林家輝及哈永安這麼用心的業主實在不多。面對持續上升的舊樓數量，社會實在需要有更多像這兩位重視大廈維修保養、積極參與和推動的業主，才能做好樓宇復修，延長樓宇壽命。
市建局方面，繼2020年完成首個「樓宇復修新策略」研究後，我們在去年已著手籌備並計劃於今年內啟動「樓宇復修新策略2.0」研究，在業主層面之上，從法規要求、體制安排及善用創新科技三方面作深入探討，並制定加強推動樓宇復修、延長樓宇壽命的具體建議。
具體來說，我們將探討是否透過立法或修訂涉及樓宇保養的相關法規，要求業主為樓宇制訂周期保養維修計劃、為維修基金制定預算和供款的法定安排等，促使業主更積極履行保持物業良好狀況的責任。至於在體制安排上，由於樓宇老化的數量只會有增無減，研究亦探討設立專責法定機構，負責統籌、推動和監管所有與樓宇復修保養相關事宜的可行性。
此外，應用新科技或技術延長樓宇的可使用年期，亦是研究的重點之一。我們將仿傚「煥然懿居第三座」的經驗，探討如何在不同類型、樓齡的樓宇在維修工程及預防性維修措施方面，應用新科技、技術及物料的可行性，提升樓宇的壽命以減低未來的重建壓力。
過去9年發表的網誌，當中近3成文章都以樓宇復修為主題；而這最後一篇《摯誠•志成》網誌，亦以樓宇復修作結，充分反映我對促進樓宇復修工作的重視。這些深耕細作，不單只逐漸改變部分業主的思維；更令我高興的，是政府在2024年《施政報告》提出，選定小區推行為期一年的「聯廈聯管」試驗計劃，並已選定四區在今個月展開相關工作，將市建局在「龍城」區試行全港首個「聯廈聯管」的計劃，提升至政策層面。及至最近，行政會議亦要求市建局在加強樓宇維修、延長舊樓壽命的工作，作檢視和優化，並提出具體建議，這是我所認知當中，首次將延長樓宇使用壽命的課題，提升至行政體系的最高層次，反映當中的關注度，對推動樓宇復修來說，有正面作用。
我認為，要改變業主對履行樓宇維修保養責任的思維，宣傳教育也相當重要。市建局的法定職能是推廣樓宇維修，但要更有效和廣泛地將這些資訊傳遞給市民，媒體的重視和關注尤為重要，並發揮信息傳遞這重要的角色。我想藉這機會，衷心感謝傳媒朋友一直以來對市建局的支持，透過廣泛報道將樓宇復修，以至「預防性維修」的資訊帶「入屋」。我作為業主，亦在這向大家承諾，會以身作則，履行業主的責任，維持樓宇單位內、外狀況良好，減低日後對社會資源補貼維修保養的依賴，甚或為重建過早造成壓力。
臨別依依，在此擱筆之前，我衷心祝願樓宇健康、長壽，市民安居樂業、生活美滿！